La desaceleración que atraviesa el mercado de inmuebles en Chile está reconfigurando las preferencias de los inversionistas. Segmentos que durante años fueron considerados activos estrella, como el multifamily, hoy muestran señales de ajuste que han reducido su rentabilidad y atractivo financiero.
Este nuevo escenario, sin embargo, ha abierto espacio para modelos de inversión alternativos respaldados por bienes raíces, especialmente aquellos que ofrecen altos niveles de seguridad y una posición estratégica ante un eventual repunte del mercado.
De acuerdo con un análisis publicado por Diario Financiero, el endurecimiento de las condiciones financieras, la inflación persistente y el aumento de los costos de construcción han impactado de manera directa al segmento multifamily, marcando un punto de inflexión a partir de 2022.
Del auge al ajuste del multifamily en Chile
Durante la última década, el modelo multifamily —edificios de un solo propietario destinados al arriendo residencial— logró consolidarse con fuerza en el mercado chileno. Su origen se remonta a la crisis subprime de 2008, cuando comenzó a replicarse en Chile una fórmula ya probada en Estados Unidos. En 2010, con la llegada del fondo Asset Chile, se dio el primer paso hacia la profesionalización del negocio de renta residencial.
El crecimiento fue sostenido y alcanzó su punto máximo durante los años de pandemia y el período posterior. Rentabilidades atractivas, flujos estables y una alta demanda por arriendo impulsaron la expansión del segmento, que llegó a contabilizar cerca de 200 proyectos y más de 45 mil unidades habitacionales en el país.
Sin embargo, según consigna el DF, el escenario comenzó a deteriorarse en 2022. El aumento de la inflación provocó un desacople entre los precios de arriendo —pactados en pesos— y la UF, lo que derivó en una caída real de los ingresos. A esto se sumaron mayores costos de materiales, terrenos, impuestos y exigencias regulatorias, dificultando la viabilidad de nuevos desarrollos.
Condiciones financieras más exigentes y menor retorno
Desde la perspectiva financiera, el ajuste fue aún más evidente. El endurecimiento del crédito, el alza de las tasas de interés y una postura más conservadora por parte de bancos y compañías de seguros elevaron las barreras de entrada para los inversionistas institucionales.
Tal como explicó al DF Alejandro Sáenz, gerente corporativo de finanzas de Grupo Casal, se volvió complejo alinear las expectativas de retorno de los vendedores con las nuevas condiciones de financiamiento de largo plazo. Esto tensionó los cap rates y redujo el atractivo del multifamily como vehículo de inversión, al menos en el corto plazo.
Pese a ello, actores del mercado coinciden en que el segmento podría mostrar señales de recuperación en el mediano plazo. Proyecciones de Colliers indican que durante 2026 la construcción de nuevos desarrollos se mantendría en niveles similares a los actuales —cerca de 18 edificios—, mientras que recién a partir de 2027 podrían darse condiciones más favorables para una reactivación más robusta.
Inversiones con garantía inmobiliaria: adelantarse al próximo ciclo
En este contexto de ajuste y redefinición del mercado, comienzan a ganar protagonismo modelos de inversión alternativos respaldados por bienes raíces, especialmente aquellos que priorizan la protección del capital.
Camilo Bravo, asesor y especialista acreditado por la Corporación para el Mercado de Valores (CAMV), explica que la menor rentabilidad observada en segmentos tradicionales ha abierto una oportunidad clara para este tipo de instrumentos. “Hoy existen modelos de inversión con garantía inmobiliaria que toman el valor comercial de la propiedad en torno al 50%, lo que entrega un alto nivel de seguridad y respaldo real”, señala.
Bravo agrega que, ante la posibilidad de un repunte del mercado inmobiliario en el corto o mediano plazo, estas alternativas permiten no solo proteger el capital, sino también capturar una eventual valorización futura del activo subyacente. “Este tipo de inversiones combina seguridad, respaldo tangible y la opción de adelantarse al próximo ciclo alcista del mercado”, sostiene.
Así, mientras el multifamily enfrenta un período de ajuste y espera mejores condiciones financieras para recuperar su atractivo, las inversiones inmobiliarias con garantías conservadoras como las que ofrece Más Que UF emergen como una opción sólida para inversionistas que buscan estabilidad, menor exposición al riesgo y una posición estratégica frente a la recuperación del sector.
